2022년 부동산버블 대폭락 시작?

 

안녕하세요, 머니테이블입니다. 현재 집값에 대한 고민이 많죠. 서울기준 20년 이상된 구축도 10억이 되어가는 이 시국, 전세값도 천정부지로 오르고 있다. 위례신도시 분양가가 5억 남짓이었나, 이제는 전세가 7억이더라. 불과 몇년만에 이렇게 되리라 그 누가 예측했을까요?

내년 집값 상승폭에 대해서 부동산 전문가 20명의 70%가 2~5%를 예상했고, 11월 서울아파트 평균 매매가격이 12억3729만원인 점을 감안하면 내년에 최대 6000만원은 더 오른다고 본 셈. 전망대로라면 내년 서울아파트 평균 매매가는 14억원에 육박할것으로 보는거죠.

 

과연 부동산이 계속해서 오를까요? 요즘 갑자기 집값이 폭락할 거라고 보는 사람도 많이 나타나고 있어요. 뭔가 혼란이 가중되는 분위기 속에서 살아가는게 부담스럽긴 하죠. 하지만 왜 그렇게 주장하는 건지 각자의 견해에 대해서 둘다 알아봐야 할 것 같아요. 그럼이제 알아도록 해볼까요?

 

Ι 상승론자 : 부동산은 불패, 지속적 상승 예고    

1. 공급부족

공급 부족으로 인한 수급 불균형이 지속되는 상황에서 예정된 분양 일정이 연기되거나 취소되면서 공급 가뭄 현상은 더 심화되고 있는 상황. 3기 신도시 청약을 진행하며 총 17만6000가구를 공급하겠다고 나섰지만 서울 무주택 가구수가 900만가구에 달한다는 점을 고려하면 턱없이 부족한 수준으로 보인다는 것이죠.

 

2. 여전한 수요 

전문가들은  "지금 집값이 떨어진다면 바로 사고싶어서 달려들지 않겠어요?"

기본적으로 내년도 신규 입주 물량이 없는 데다 다주택자 양도세 완화마저 무산되면서 기존 매물도 시장에 나오지 않게 됐다"며 "공급 부족에 따른 집값 상승 가능성이 크다"고 말했다. 내년 집값 상승이 두드러지게 나타날 곳으로는 경기도와 서울 강남권을 꼽았다. 서울아파트 가격이 급등한 데다 대출 규제 등으로 진입 문턱이 높아지면서 서울과 인접한 경기도 수요가 늘어날 것으로 본 것이다. 한 전문가는 "서울에서 집을 구하지 못한 사람들의 이주 수요가 서울과 인접한 경기와 인천으로 몰릴 것"이라고 말했다.

 

3. 집주인의 가격 굳히기(조세전가)

세금 등 비용 세입자 전가, KB은행에 따르면 서울아파트 평균 전세가격은 지난 3월 6억원을 처음 돌파한 이후 11월 6억6244만원을 기록했다. 이 추세대로라면 내년 서울아파트 평균 전세가는 7억원을 돌파, 경기도 아파트 매매가격(11월 기준, 6억190만원)을 웃도는 수준까지 뛰게 된다.

임병철 부동산 R114 수석연구원은 "최근 새 임대차법과 세금 상승으로 인해 조세전가가 발생하면서 전·월세 가격이 계속 오르고 있다"면서 "내년에도 안정세로 돌아설 만한 요인이 없다면 지금과 같은 상승세가 이어질 것"이라고 말했다.

 

 

 

Ι 하락론자 : 현 부동산은 고점, 대세 급락 올 것    

1. 시장심리 둔화

부동산 가격이 고가로 가는 지금, 이 가격이 맞나 싶은 생각이 든 매수자가 늘어나고 있는 것이다. 매매수급지수를 봤을때 조금씩 감소하는 형태를 나타내고 있다. 실제적으로 서울 평균 아파트 매매가인 14억은 직장인으로 감당할 수 있는 가격대가 아니며, 어차피 놓친 타이밍 떨어질때까지 관망하겠다는 심리가 작용한 것으로 보인다.

부동산시장 소비심리지수가 지난해 5월 109.8을 기록한 이후 1년 6개월 만에 보합 국면에 재진입했다. 지수는 상승과 보합, 하강 국면으로 분류하는데 18개월 동안 상승 국면이었다. 국토연구원 부동산시장연구센터는 15일 2021년 11월 부동산시장 소비자심리조사 결과 전국 부동산시장 소비심리지수가 111.6으로 전월대비 7.3포인트(P) 하락하면서 보합국면으로 전환했다고 밝혔다. 부동산시장 소비심리지수는 0~200의 값으로 표현되며 지수가 100을 넘으면 전월보다 가격상승 및 거래증가 응답자가 많음을 의미한다.

지수가 보합국면으로 전환된 것은 2020년 5월 109.8을 기록한 이후 18개월 만이다. 전달까지만 해도 118.9로 상승국면이었다. 그만큼 시장에서 부동산 가격 하락을 우려하고 있는 것으로 분석된다.

 

 

2. 대출규제 및 금리인상

시중은행들의 주택담보대출금리(변동금리)도 일제히 상승하면서 최고 5.0%를 넘어섰다. KB국민은행의 주택담보대출금리는 연 3.85~5.05%로 상단이 5.0%를 넘어섰다. 우리은행도 기존 3.58~4.09%에서 3.84~4.35%로 금리가 올랐고, 하나은행도 상단 금리가 5.033%를 기록하고 있다. 마이너스통장 등 신용대출 금리도 상승 중이다. 4대 시중은행의 마이너스통장 평균 금리는 3.96~5.23%로, 지난 8월에 비해 1.0%포인트가량 상승했다. 금리 상승 추세는 연말과 내년에도 계속될 전망이다.

주요 시중은행들의 내년 가계대출 총량관리 목표가 올해보다 낮아지면서 내 집 장만의 문턱이 더욱 높아질 전망이다. 금융감독원이 내년 시중은행들의 가계대출을 평균 4.5%수준에서 관리하라는 지침을 내리면 서다. 내년 1월부터 DSR 규제도 강화된다. 신청액을 포함한 총 대출액이 2억원을 초과하면 DSR 40% 기준을 충족하는지 따져 보게 된다.

 

3. 주택공급 증가

<3기 신도시>

3기 신도시의 예정 물량은 20만 가구로 예측되며 2기 신도시와 같이 3기 신도시에서도 서울 접근성, 교통망 개선 여부 등 교통망 확보가 가장 우선 과제로 꼽히고 있다. 주 목적은 집값 안정이다.

 

2018년 9월 21일, 문재인 정부가 9·21 주택 공급 대책에서 언급한 3기 신도시 계획이다. 동년 12월 19일, 정부에서 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양 계양테크노밸리를 3기 신도시 지역으로 발표했다. 국토교통부는 2019년 5월 7일 오전 10시에 11만 가구 정도의 3기 신도시 2차 대상지를 발표한다고 밝혔다. 고양 창릉지구와 부천 대장지구가 3기 신도시 대상지로 추가되었다. 2021년 2월 24일, 광명 시흥이 6번째 3기 신도시로 지정되었다. 이와 함께 정부는 부산 대저와 광주 산정 등 2개의 지방 중규모 공공택지도 확정했다.

 

 

<정치적 요인>

정치적요인은 민감한 사안이기에... 각자의 해석에 맡기겠다 ㅠ;

 

2021년 배당락기준일(배당막차, 배당락일, 배당기준일)

전세 절대 들어가지 마세요. 전세금 못 돌려 받습니다.

(마음이)가난한 대기업 직장인

2022년 대출규제(LTV, DTI, DSR) 꼭 알아야 합니다.

[참고기사] https://www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr/kor/CMS/Contents/Contents.do?mCode=MN094 http://www.opinionnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=58459 https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021121511223448871 https://www.asiae.co.kr/article/2021120311181108410 https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20211205/110613829/1#replyLayer https://www.kukinews.com/newsView/kuk202112090236