2022년 대출규제 DSR 40% 알아보자

 

 

오늘은 DSR 40%에 대해서 집중적으로 계산을 해보겠습니다.

 

내년 7월에 대출자별 DSR 40% 적용 범위는 총 대출액 2억원 초과에 이어 2023년 7월에는 총 대출액 1억원 초과 대출자로 확대된다고 합니다. 정부는 DSR 40% 규제가 전면 시행되면 투기 수요가 가라앉을 것으로 기대하고 있다는 건데요.

 

DSR는 영어 Debt Service Ratio의 약자로 우리말로 풀어 설명하면 총부채원리금상환비율을 말합니다. 대출자가 갖고 있는 주택대출 원리금 외 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하게 규제하는 것을 말하는 것이죠.

 

금융위원회가 설정한 DSR 한도는 40%, 연소득이 1000만원 이라면 해마다 부담하는 원리금이 400만원을 넘도록 돈을 빌릴 수 없게끔 만드는 것이죠. 이처럼 DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하는 반면 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하기 때문에 DSR이 DTI보다 더 엄격하다고 볼 수 있습니다.

 

 

Ι DSR 40% (기존대출x)        

1) DSR : 40%

2) 연소득 : 5천만원

3) 기존대출 : 0원

4) 시중금리 : 4%

★ 신규대출시 120개월/만기일시상환 : 1.4억 대출가능

#	적요	금액	비고
1	연소득	50,000,000	입력값
2	총대출건수	1	(본건 포함)
3	대출1	140,000,000	주택담보대출, 만기일시상환, 금리 4%
4	대출1 기간	120개월	전체 기간
5	연원금상환액1	14,000,000	대출총액 / 대출기간(10.00년)
6	연이자상환액1	5,600,000	실제납부이자
7	총 원리금상환액	19,600,000	대출 원금 + 이자 상환액
8	DSR	39.2%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

 

Ι DSR 40%  & 원리금상환(기존대출x)      

★ 원금균등상환 : 1.45억

#	적요	금액	비고
1	연소득	50,000,000	입력값
2	총대출건수	1	(본건 포함)
3	대출1	145,000,000	주택담보대출, 일부 원금균등분할상환, 금리 4%
4	대출1 잔액	145,000,000	입력값
5	대출1 기간	120개월	전체 기간(잔여 120개월)
6	연원금상환액1	14,500,000	실제 상환액
7	연이자상환액1	5,534,167	실제납부이자
8	총 원리금상환액	20,034,167	대출 원금 + 이자 상환액
9	DSR	40.07%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

★ 원리금균등상환 : 1.65억

#	적요	금액	비고
1	연소득	50,000,000	입력값
2	총대출건수	1	(본건 포함)
3	대출1	165,000,000	주택담보대출, 일부 원금리균등분할상환, 금리 4%
4	대출1 잔액	165,000,000	입력값
5	대출1 기간	120개월	전체 기간(잔여 120개월, 거치 120개월)
6	연원금상환액1	13,446,537	실제 상환액
7	연이자상환액1	6,600,000	실제납부이자
8	총 원리금상환액	20,046,537	대출 원금 + 이자 상환액
9	DSR	40.09%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

 

Ι DSR 40%  & 원리금상환(전세보증금 3억/24개월 만기상환)    

★ 만기일시 : 0.6억

#	적요	금액	비고
1	연소득	50,000,000	입력값
2	총대출건수	2	(본건 포함)
3	대출1	300,000,000	전세대출, 만기일시상환, 금리 4%
4	대출1 기간	24개월	전체 기간
5	연원금상환액1	0	원금 상환 반영하지 않음
6	연이자상환액1	12,000,000	실제납부이자
7	대출2	60,000,000	주택담보대출, 만기일시상환, 금리 4%
8	대출2 기간	120개월	전체 기간
9	연원금상환액2	6,000,000	대출총액 / 대출기간(10.00년)
10	연이자상환액2	2,400,000	실제납부이자
11	총 원리금상환액	20,400,000	대출 원금 + 이자 상환액
12	DSR	40.8%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

★ 원금균등상환 : 0.58억

#	적요	금액	비고
1	연소득	50,000,000	입력값
2	총대출건수	2	(본건 포함)
3	대출1	300,000,000	전세대출, 만기일시상환, 금리 4%
4	대출1 기간	24개월	전체 기간
5	연원금상환액1	0	원금 상환 반영하지 않음
6	연이자상환액1	12,000,000	실제납부이자
7	대출2	58,000,000	주택담보대출, 일부 원금균등분할상환, 금리 4%
8	대출2 잔액	58,000,000	입력값
9	대출2 기간	120개월	전체 기간(잔여 120개월)
10	연원금상환액2	5,800,000	실제 상환액
11	연이자상환액2	2,213,667	실제납부이자
12	총 원리금상환액	20,013,667	대출 원금 + 이자 상환액
13	DSR	40.03%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

★ 원리금균등상환 : 0.66억

#	적요	금액	비고
1	연소득	50,000,000	입력값
2	총대출건수	2	(본건 포함)
3	대출1	300,000,000	전세대출, 만기일시상환, 금리 4%
4	대출1 기간	24개월	전체 기간
5	연원금상환액1	0	원금 상환 반영하지 않음
6	연이자상환액1	12,000,000	실제납부이자
7	대출2	66,000,000	주택담보대출, 일부 원금리균등분할상환, 금리 4%
8	대출2 잔액	66,000,000	입력값
9	대출2 기간	120개월	전체 기간(잔여 120개월)
10	연원금상환액2	5,378,615	실제 상환액
11	연이자상환액2	2,640,000	실제납부이자
12	총 원리금상환액	20,018,615	대출 원금 + 이자 상환액
13	DSR	40.04%	총 원리금상환액 / 연소득 * 100

 

 

확실히 대출이 조금 적게 나오는게 보이시죠?

하지만 DSR계산의 끝은 아직 아닙니다.....

DTI와의 다른점이 DSR의 경우 주택관련 대출 외 신용대출/카드론 등 기타 대출금액에 대한 부분도 산정해서

실제 이자지불가능액수를 보고 대출을 결정해주겠다는 것입니다.

 

따라서 다음시간에는 DSR 대출한도계산할 때 기타대출까지 포함해서 계산해보도록 해보겠습니다.

그리고 2022년 부동산 대출에대한 총정리도 함께 해드리겠습니다.

 

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읽어주셔서 감사합니다.

 

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